Autorecupero: una formula nuova per riqualificare immobili pubblici dismessi

Sono molti gli edifici pubblici abbandonati, o fatiscenti. Spazi non più in funzione di reali necessità e da anni in stato di decadenza. Sono architetture assolutamente prive di senso: cancellature, spazi bianchi da dimenticare, da “lasciar perdere”, ricominciando a costruirvi al di sopra, al loro lato, mai attraverso. Dal nord Europa è arrivata da tempo una formula innovativa, l’autorecupero residenziale.

Lo strumento dell'autorecupero, attraverso la partecipazione diretta dei futuri utenti che prendono parte ad alcune fasi del processo di ristrutturazione, offre la possibilità di produrre degli alloggi ad un costo accessibile alle categorie meno abbienti, di migliorare la qualità ambientale dell'area e di ristabilire le relazioni tra il tessuto emarginato e il resto della città. La proposta dell'autorecupero coniuga l’ottimizzazione e la messa in efficienza del patrimonio residenziale pubblico con la riqualificazione delle periferie e può essere un’alternativa concreta alla svendita del patrimonio pubblico immobiliare: una risposta all’alibi delle amministrazioni pubbliche per cui «non abbiamo soldi per costruire o ristrutturare, meglio vendere a un privato che lasciare il patrimonio pubblico abbandonato». Questo tipo di processi offrono la possibilità di sperimentare nuove forme partecipate di utilizzo dei beni comuni, ma anche un terreno ottimale per prefigurare un ruolo inedito delle Amministrazioni nei confronti del patrimonio pubblico. In questo contesto l’esperienza dell’autorecupero rappresenta una pratica che vede l'incontro tra le istanze dei movimenti sociali e le scelte dell'amministrazione: una sperimentazione che guarda alla partecipazione, alla qualità dell’abitare, ai diritti di cittadinanza, ma anche al “concetto del limite e del riuso” della città. Arrestando la continuità del percorso di abbandono, che rende gli edifici immobili e cristallizzati, si permette agli spazi urbani di aprirsi e di intrecciarsi con altre vie, di animarsi con altri tempi e forme per assumere un'unità processuale eterogenea. Così il patrimonio immobiliare può trasformarsi da onere e costo a risorsa.

IL POTENZIALE DI INTERVENTO
Il numero di alloggi di edilizia residenziale pubblica a livello nazionale ammonta nel 2008 a 973.130 unità. Secondo Patrimonio dello Stato Spa, di questi circa 100.000 (il 10,5%) sono immobili abbandonati, occupati senza titolo, vuoti o inagibili (dati 2006). La Corte dei Conti nel 2007 ha delineato un quadro preciso del principale killer del patrimonio Erp nazionale: la vetustà. Il 53,6% degli alloggi sono stati terminati prima del 1981. I motivi per i quali un alloggio rimane sfitto possono essere quindi non tutti riconducibili ad un’inadeguatezza della gestione, ma causati soprattutto dall’assenza di risorse finanziarie necessarie per dotare gli alloggi dei requisiti richiesti ai fini dell’abitabilità. È questo il dato di forte caratterizzazione del patrimonio immobiliare pubblico a cui vanno connesse significative problematiche gestionali, prima tra tutte quella afferente la manutenzione degli alloggi che ordinariamente dovrebbe assumere un contenuto tanto più intenso quanto maggiore è l’età degli immobili. È questo il vero cancro: la manutenzione. In rosso da anni, in attesa di una rivalutazione del patrimonio a prezzi di mercato e di “fare cassa” attraverso la vendita del patrimonio e la cartolarizzazione, gli Enti ex Iacp affondano nel disimpegno manutentivo, che è spesso il terminale negativo di un ciclo gestionale interamente fuori controllo economico, aggravato dalle condizioni in cui versa il patrimonio spesso caratterizzato dalla bassa qualità delle costruzioni. Per recuperare la qualità dei beni immobili è inevitabile rompere la spirale negativa della manutenzione che assorbe buona parte delle risorse disponibili e ne chiede in misura esponenzialmente crescente.

LO SCREENING DELLE PROPRIETÀ IMMOBILIARI PUBBLICHE
Per prima cosa è necessario procedere ad uno screening completo e dettagliato delle proprietà immobiliari pubbliche, magari sfruttando i recenti Piani delle alienazioni immobiliari, per un censimento delle risorse disponibili. È così che si può ottenere un inventario complessivo del patrimonio pubblico abbandonato, costituito in gran parte da: scuole dismesse, abitazioni popolari in condizione di non-assegnabilità, patrimonio pubblico degradato, beni ex mafiosi, alloggi considerati inadeguati o fuori standard, strutture abbandonate, fatiscenti, inutilizzate o inutilizzabili, beni di enti previdenziali, demaniali, regionali e provinciali, strutture Asl in abbandono, edifici para-pubblici (istituti di beneficenza od ecclesiali in condizioni di obsolescenza), ex-caserme, struttura Anas, ecc.. Su questo bacino di riferimento sarà poi necessario effettuare un check-up per la valutazione del grado di autorecuperabilità, sia dal punto di vista statico che architettonico, individuando le strutture che meglio si prestano ad interventi di autorecupero.

PROGRAMMA DI AUTORECUPERO ASSISTITO DEL COMUNE DI BOLOGNA
È nell’interesse delle amministrazioni che in città non vi siano strutture pubbliche inutilizzate e che queste trovino una nuova destinazione d’uso. L’inutilizzo degli immobili ha conseguenze su tutti: ogni anno si spreca una sorprendente quantità di denaro a causa dell'inutilizzo di edifici abitativi. È su queste linee guida che dalla fine del 2007 il Comune di Bologna ha promosso la sperimentazione di un progetto che prevede l'autorecupero di 55 appartamenti fatiscenti e non utilizzabili in 9 immobili di proprietà comunale localizzati in diverse parti della città, individuati a seguito di una ricognizione condotta dai Settori Politiche Abitative e Territorio-Urbanistica. Il Comune ha individuato tramite un apposito bando un partner di supporto a cui affidare la gestione dell’intero programma. Il soggetto è un’Associazione Temporanea di Scopo (ATS) composta da soggetti con competenze diverse: l’Associazione Xenia (soggetto capofila) si farà carico dell'accompagnamento alla casa e della mediazione sociale, il Consorzio ABN di Perugia si occuperà degli aspetti tecnico-edilizi, sociali e finanziari e la Coop.Sociale ABCittà di Milano curerà i processi partecipativi per un coinvolgimento consapevole dei beneficiari, del futuro vicinato e dei territori. L’affidamento dei lavori di recupero sarà assegnato agli stessi utilizzatori finali, che costituiti in cooperative presteranno la propria opera in cantiere. Queste persone, che vorranno impegnarsi per il recupero degli alloggi, saranno scelte con dei bandi pubblici in base a determinati requisiti, quali il reddito, il non avere case di proprietà ed una certa propensione al lavoro. Una volta eseguiti i lavori di recupero, saranno assegnati gli alloggi in concessione per la durata minima di 30 anni, trascorsi i quali l’assegnatario ha diritto a rimanere nell’alloggio con contratto di locazione ordinaria, corrispondente all’attuale contratto di locazione agevolata. I partecipanti devono garantire al Comune il buon esito del recupero, evitando quindi di lasciare il lavoro inconcluso.

A partire dal 4 maggio fino al 4 luglio 2009 è possibile presentare la dichiarazione di interesse per essere selezionati e partecipare al progetto.

Articolo di Andrea Cantini e Massimiliano Bertoni

Per approfondimenti:
www.autorecupero.org
www.comune.bologna.it
www.xeniabo.org
www.consorzioabn.it
www.abcitta.org

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