Aspettando il Giubileo: l’immobiliare a Roma zona per zona

Aspettando il Giubileo: l’immobiliare a Roma zona per zona

Il prossimo 8 dicembre si aprirà il nuovo Giubileo straordinario voluto da Papa Francesco. Si attendono nella Città Eterna milioni di pellegrini che fino a novembre 2016 affolleranno i luoghi sacri della capitale. Ovviamente questo si ripercuoterà sul mercato immobiliare di Roma. L’argomento è stato analizzato dall’Ufficio Studi Tecnocasa che ha analizzato i dati del primo semestre, valutando il mercato zona per zona.

Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni a Roma hanno registrato una contrazione del 2,1% rispetto al semestre precedente. Le zone centrali hanno tenuto grazie ad una domanda sempre sostenuta sia di prima casa sia di abitazioni da destinare a B&B o casa vacanza, anche in vista del prossimo Giubileo. La stessa motivazione sta portando gli investitori a comprare anche in altre zone storiche della capitale come quelle a ridosso del Vaticano e degli altri siti turistici della città (per sapere tutto su come intraprendere un’attività del genere, Geometri.cc consiglia il manuale Bed & Breakfast e Affittacamere, che esamina tutti gli aspetti normativi, amministrativi, contabili e fiscali per avviare e gestire al meglio e con successo un Bed and Breakfast o un affittacamere).

Per il momento la riforma del catasto non ha determinato effetti sugli acquirenti, ma si segnalano casi di persone che hanno deciso di vendere a causa dell’aumento della tassazione. Tra le macroaree che hanno segnalato il  ribasso dei prezzi più forte con -3,1% ci sono Policlinico-Pietralata e Cassia Torrevecchia. Nel quartiere Tiburtina c’è attesa per il completamento del nuovo palazzo di BNL che potrebbe impattare positivamente sulla zona in termini di richieste di acquisto e di compravendite. Soffrono le abitazioni situate nei quartieri più periferici dove la cospicua offerta, dovuta alle numerose nuove costruzioni degli ultimi anni, ha determinato una contrazione dei valori.

Un discreto andamento sta caratterizzando i quartieri della macroarea Villa Ada-Montesacro, interessati dal passaggio della nuova metropolitana B1. L’area di Centocelle è stata interessata dall’arrivo della metropolitana “C” che serve la zona a ridosso della Prenestina e via Casilina, anche se al momento è operativo il tratto che va da Pantano fino a Centocelle e quello che collega quest’ultima zona con piazza Lodi. Questo ha determinato una maggiore richiesta di immobili in zona ma senza effetti sulle quotazioni. In particolare si sta riscontrando un certo interesse da parte dei giovani che qui possono trovare prezzi più accessibili rispetto ad altre zone di Roma. Da segnalare infine che è stato da poco inaugurato il nuovo capolinea della metropolitana B1 su viale Ionio e che sono partiti i lavori per la realizzazione di nuovi locali commerciali a completamento della fermata stessa.

Mercato immobiliare Roma 2015

Nella figura il mercato immobiliare Roma 2015 nelle macroaree

Macroarea Centro: valori sostanzialmente stabili (-0,5%)

Il cuore di Roma ha mantenuto invariate le proprie quotazioni immobiliari nella prima parte del 2015; si registra un ribasso, peraltro contenuto, soltanto a piazza Navona e un leggero rialzo dei prezzi in Campo dei Fiori e nella zona di XX Settembre. Chi ricerca la prima casa si orienta in zona Prati per evitare soprattutto la ZTL del Centro. Spesso  si cerca l’attico con ampio spazio esterno, possibilmente con vista sui monumenti.  La domanda di investitori, invece, si concentra maggiormente in Centro (ma in parte anche a Prati perché vicino a San Pietro): talvolta proviene da chi ricerca un punto d’appoggio perché lavora in città, ma più frequentemente riguarda soluzioni di 70-80 mq da destinare ad attività ricettive (B&B e affittacamere) anche in vista del Giubileo.

Le vie Cassiodoro, Tacito e Cavour sono quelle più apprezzate dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino che, da ristrutturare, hanno quotazioni di 6.000-7.000 € al mq.  Nel cuore di Roma, al  Pantheon e al  Ghetto Ebraico, non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, ma le abitazioni in buono stato raggiungono punte di 10 mila € al mq. I valori salgono ancora per le soluzioni posizionate in via del Babuino e in piazza di Spagna dove si toccano punte di 13 mila € al mq. Piacciono molto anche le abitazioni situate in piazza Matteotti, piazza Locatelli, via dei Giubbonari e via del Tempio dove per immobili d’epoca si possono spendere 9.000-10.000 € al mq. Prezzi più bassi si registrano invece per la zona di piazza del Popolo; qui al momento difficilmente si superano i 6.000 € al mq per soluzioni in ottimo stato, mentre in zona Prati si toccano top prices di 6.000-6.500 € al mq.

Scendono i prezzi in zona San Lorenzo, ma la ripresa dell’erogazioni dei mutui, un clima di maggior fiducia e i ribassi dei semestri precedenti stanno determinando un aumento delle compravendite. La domanda proviene soprattutto da investitori, si tratta spesso di genitori che acquistano monolocali o bilocali per i figli studenti per una spesa compresa tra 200 e 250 mila €. Sempre buona la domanda di appartamenti in affitto, proveniente quasi esclusivamente da studenti dell’Università “La Sapienza”. La zona più richiesta si sviluppa tra via dei Taurini, via Ramni e via dei Frentani perché più tranquilla e meno caotica: i prezzi oscillano tra 4300 e 4400 € al mq per bilocali in buono stato, sono i più alti e pertanto si realizza un minor numero di compravendite. I valori medi del quartiere vanno da 3400 a 3500 € al mq e sono influenzati dalla presenza di locali notturni, che determinano maggiore rumorosità.

Scendono leggermente i prezzi in zona San Pietro – Gregorio VII – Trastevere. Soffrono i tagli grandi perché in questa zona acquistano soprattutto gli investitori che si orientano su soluzioni di piccola dimensione, che infatti hanno tenuto meglio. Con l’apertura del Giubileo Straordinario si è assistito a un aumento della domanda da parte di chi intende avviare attività di B&B e affittacamere: costoro hanno un budget medio di 280-310 mila € e ricercano appartamenti di 60-70 mq, possibilmente già ristrutturati e ubicati nelle vicinanze delle fermate dei bus o almeno del Vaticano. Qualche richiesta proviene anche da residenti fuori Roma, che ricercano tipologie inizialmente da affittare a turisti per poi eventualmente abitarci in futuro. La zona maggiormente richiesta si sviluppa tra Porta Cavalleggeri e le mura vaticane, dove sono presenti abitazioni storiche i cui prezzi tengono grazie alla vicinanza al Vaticano. Per un’abitazione in buono stato si spendono 4.300 € al mq, circa 100-200 € al mq in più rispetto alla zona di Gregorio VII, dove la maggioranza degli immobili risale agli anni ’60 ed è  più lontana dai principali luoghi di interesse e notevolmente più esposta al traffico. Discorso a parte per Trastevere, dove c’è sempre una buona domanda ma i prezzi sono scesi notevolmente negli ultimi anni, soprattutto a causa della maggiore scomodità della zona (vicoli stretti, notevole difficoltà di parcheggio, mancanza di ascensore) e agli investitori esteri che ormai scarseggiano. Le quotazioni medie oscillano tra 5000 e 5500 € al mq, ma possono salire a 6.000-7.000 € al mq nel caso di attici con vista panoramica; i valori si attestano invece a 6000-6500 € al mq nelle strade più richieste, che sono in generale tutte le traverse di via della Lungara (in particolare via dei Riari e via San Francesco di Sales).

Macroarea Villa Ada – Montesacro : prezzi in diminuzione dell’1,9%

Hanno tenuto bene gli immobili nel quartiere Parioli- Pinciano e nella zona di corso Trieste. Soffrono le zone  Tufello e  Sannazzaro mentre si mantengono sostanzialmente stabili le quotazioni nelle zone di Cisa – Nomentana, Ionio e Lambertenghi. L’area del Tufello ha valori medi di 2800-3000 € al mq. Prezzi più elevati, 2.900-3.000 € al mq, si registrano nella zona di viale Jonio. Prezzi similari anche nell’area residenziale di Sannazzaro, con punte di 3.500-3.600 € al mq per le abitazioni più signorili che si trovano nelle vie importanti del quartiere come via Achillini, via Abba, via Nomentana e piazza Baldini. Sempre molto apprezzata l’area di Città Giardino, Cisa – Nomentana, con villini degli anni ’20 e ’30 e da abitazioni degli anni ’50 e ’60 con quotazioni che per un buon usato si attestano su 3.800-4.000 € al mq. Nella zona collinare del Nuovo Salario, nei pressi di piazza Lambertenghi, ci sono palazzine spesso dotate di giardini e piscine condominiali con appartamenti che si vendono a prezzi compresi tra 2.800 e 3.300 € al mq.

Macroarea Policlinico – Pietralata: quotazioni in calo del 3,1%

Prezzi in calo in zona Tiburtina anche a causa del venir meno degli investitori, ad oggi costituiti da genitori di studenti universitari provenienti dal sud Italia. Le zone più richieste del quartiere  sono piazza Zamorani e via Ottoboni dove si possono acquistare abitazioni luminose con affacci interni su giardini e aree verdi. Qui un buon usato da 80 mq si vende a circa 3.200-3.300 € al mq, mentre la media del quartiere si attesta sui 3.000 € al mq. Da segnalare che i lavori di ammodernamento della stazione Tiburtina sono stati quasi tutti completati, rimane all’opera solamente il cantiere per la realizzazione di una nuova galleria commerciale. Sempre nelle immediate adiacenze della stazione proseguono i lavori per la costruzione del nuovo palazzo direzionale della BNL che, una volta terminato, porterà ulteriori benefici al mercato immobiliare del quartiere, determinando nuove richieste di affitto e di acquisto da parte degli impiegati della struttura.

Proseguono lavori su via Tiburtina che al completamento porteranno ad un miglioramento della viabilità grazie all’ampliamento delle carreggiate ed all’aggiunta di nuovi parcheggi per le auto. Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari in zona Università nella prima parte del 2015. In quest’area della città si registra un mercato sempre molto vivace grazie ad una forte domanda da parte di genitori di studenti e di famiglie in cerca della prima casa. Le strade più signorili e più residenziali sono via Padova, via Arezzo, via Cremona, via Severano e via Gallonio, dove si trovano abitazioni realizzate a partire dagli anni ’30 caratterizzate da finiture di pregio. Acquistare un appartamento in buone condizioni in queste vie costa circa 5.000 € al mq. Commerciale e ricca di attività l’area di viale Ippocrate e di via Catania, apprezzata in particolare dai genitori degli studenti universitari perché ben servita. Un buon usato si attesta tra 3.600 e 4.200 € al mq.

Macroarea San Giovanni – Roma Est: contrazione dei valori del 2,8%

Una sostanziale tenuta si segnala per tutta l’area di San Giovanni in Laterano, Centocelle ha registrato una contrazione più elevata così come alcuni quartieri più periferici.  Nella zona di San Giovanni in Laterano si  sono registrate soprattutto compravendite di bilocali e trilocali da destinare a casa vacanza e a B&B, dal momento che la zona sorge a ridosso del Colosseo e si presta ad affitti turistici. Sul segmento della prima casa si muovono soprattutto coloro che desiderano fare l’acquisto migliorativo, spostandosi dalle zone limitrofe come l’Esquilino e cercando soluzioni di prestigio. In particolare piacciono gli immobili che sorgono in via Bonghi, via Mecenate e comunque a Colle Oppio o nella zona del Colosseo, dove si possono toccare punte di 6.500-7.000 € al mq. Su piazza San Giovanni in Laterano le quotazioni scendono a 5.000 € al mq, per abbassarsi a 4000 € al mq per le abitazioni che sorgono verso l’Esquilino (via E. Filiberto, via Tasso, via San Quintino). La zona che si sviluppa intorno al Colosseo (via M. Aurelio, via Capo d’Africa, via San Giovanni il Laterano) offre prevalentemente palazzi popolari dei primi anni del 1900 ristrutturati nel tempo e  valutati mediamente 5.000-6.000 € al mq. La zona compresa tra Santa Croce in Gerusalemme e via Manzoni offre prevalentemente abitazioni in stile liberty, case dei primi del 1900 e condomini degli anni ’50, più popolari. Questi ultimi, avendo anche prezzi più vantaggiosi, sono quelli mediamente più compravenduti. Tra le zone più apprezzate per la tranquillità e la presenza dei servizi c’è quella che si sviluppa tra via Manzoni, corso Vittorio Emanuele I, via San Quintino. Le quotazioni sono di 4500-5000 € al mq per le soluzioni ristrutturate e di 4.000-4.200 € al mq per quelle in buono stato. L’area che si sviluppa a ridosso della stazione è più apprezzata da chi cerca ad uso investimento e ha quotazioni medie di 3.000-3.500 € al mq. In ribasso (-3,2%)  tutta l’area di Centocelle con un’eccezione nella zona di  Centocelle – Primavera dove le quotazioni sono rimaste stabili. La zona di Centocelle – Castani interessata dall’arrivo della metropolitana “C” offre sia soluzioni immobiliari risalenti agli anni ’50, spesso privi di ascensore e valutati intorno a 2200 € al mq, sia soluzioni degli anni ’70 dotate di ascensore e valutate mediamente intorno a  2.600-2.800  € al mq. Valori in ribasso nella zona di Ponte di Nona che ha visto il suo boom immobiliare nel corso dei primi anni 2.000 quando in zona fu costruito anche uno dei più importanti centri commerciali della capitale,  “Roma Est”. Qui la crescita edilizia è ancora in corso, ma si registra molto invenduto perché non è corrisposto un altrettanto sviluppo dei servizi, in particolare della viabilità. Oggi si vende a 2.000-2.200 € al mq una tipologia usata. Sono comunque disponibili delle soluzioni indipendenti che oggi hanno prezzi molto appetibili e che incontrano un discreto appeal sul mercato.

Macroarea Roma-Sud: prezzi in diminuzione dell’1,6%

Calano in particolar modo per le tipologie usate della zona dell’Eur centro. Infatti queste ultime risalgono a fine anni ’50 ed inizi degli anni ’60 e spesso necessitano di lavori di ristrutturazione anche importanti. Il ribasso dei prezzi ha comportato un maggiore dinamismo delle compravendite, in particolare si sono mosse sul mercato famiglie. Attualmente nella zona di Eur Centro si registra per un medio usato un prezzo di 3.600 € al mq, con punte di 4.200 € al mq per le tipologie in buono stato presenti su viale Europa e viale Aereonautica. Si registra molta offerta nella zona di Eur Pavese, dove numerose  abitazioni erano affittate a dipendenti delle ambasciate presenti in zona e ora liberate. L’offerta immobiliare risale soprattutto agli anni ’80 e si registrano valori medi intorno a 3.300-3.600 € al mq. Nella zona Eur Dalmata il mercato sembra essere molto vivace: piace la vicinanza alla metropolitana e la possibilità di poter acquistare immobili degli anni ‘60-‘70 a prezzi molto più contenuti rispetto ad Eur Pavese. Il ristrutturato ha valori di 3.300 € al mq, mentre l’usato costa mediamente 2.900 € al mq.

Macroarea Monteverde – Aurelio: lieve calo delle quotazioni (-1,7%)

Stabili i valori di  Poerio, Guinizzelli e Traversari, mentre nella zona di Carini si segnala una contrazione dei valori. Via Poerio e via Traversari sono le zone più costose: nella prima si registra un’offerta immobiliare di qualità, con immobili di prestigio e ville indipendenti dei primi anni ’20-’30 inseriti in contesti d’epoca. I prezzi medi sono di 5000 € al mq per arrivare a 6.000-6.500 € al mq per quelle in ottimo stato. Via Carini e via Guinizzelli offrono immobili più commerciali, costruiti negli anni ’60-’70. Qui le quotazioni più basse, intorno a 4.000-4.500 € al mq, sono giustificate dal fatto che subiscono la concorrenza dei quartieri limitrofi come Monteverde Nuovo, dove si possono trovare immobili in ottimo stato a prezzi similiari.

Macroarea Prati – Francia: valori in ribasso dell’1,5%

Nella zona di Prati – Mazzini le quotazioni sono in leggero calo. L’offerta è in aumento in seguito ad un cambio generazionale: sono numerosi gli eredi che decidono di vendere l’abitazione perchè i costi di gestione sono troppo elevati. Le tipologie più richieste sono i monolocali e i bilocali mentre sul mercato abbonda l’offerta di tagli più grandi, a partire da 80 mq. La zona più quotata è quella che si sviluppa intorno a piazza Mazzini dove per una soluzione usata ed in buone condizioni si spendono intorno a 5.500 € al mq. Parliamo di un’area della città caratterizzata da immobili dei primi anni del 1900, alcuni anche di tipologia signorile, apprezzata per la vicinanza al centro della città, per la presenza della MM e per il contesto abitativo di qualità medio alto. In piazzale Clodio le quotazioni scendono a 4.000 € al mq. Piacciono le abitazioni situate in via Emliio Faa di Bruno, piazza dei Prati degli Strozzi, zone più tranquille e con prezzi più contenuti, intorno 4.500 € al mq.

Macroarea Cassia  – Torrevecchia: contrazione dei prezzi del 3,1%

I valori nei quartieri Torrevecchia e Cassia sono in diminuzione, mentre hanno tenuto la zona della Camilluccia e la zona di Cortina d’Ampezzo. In quest’ultima si va dalle soluzioni signorili e residenziali per arrivare a quelle più popolari che sorgono intorno a via Oriolo Romano. Su via Cassia ci sono tipologie signorili a 4.000 € al mq. Prezzi di 3.000-3.300 € al mq si raggiungono per le soluzioni che hanno affaccio sul parco dell’Insugherata e che hanno quotazioni medie di 3.000 € al mq, con picchi di 3.200-3.300€ al mq. Non ci sono nuove costruzioni perché la zona è ormai satura e presenta un vincolo paesaggistico legato alla presenza del parco dell’Insugherata.

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