Cambio destinazione uso: un recap alle ultime novità

Cambio destinazione uso: un recap alle ultime novità

I lavori che presuppongo il cambio destinazione uso sono piuttosto comuni e consentono di variare lo sfruttamento di un manufatto edilizio in una altra categoria (da abitazione ad ufficio, per esempio).

Può essere utile fare un piccolo riassunto delle norme che regolano il cambio destinazione uso, anche in funzione delle novità introdotte, da ultimo, con la legge n. 164/2014. Anzitutto, le disposizioni di legge che regolano il mutamento della destinazione del patrimonio edilizio sono contenute nel testo unico dell’edilizia (DPR n. 380/2001).

Più nel dettaglio, gli articoli rilevanti sono l’articolo 10 del testo unico che tratta dei mutamenti di destinazione d’uso negli immobili compresi nei centri storici, ossia le zone omogenee A (art. 10, comma 1, lettera c)).

L’articolo 22, invece, al comma 3, lettera c) prende in considerazione il cambio destinazione uso nelle altre zone omogenee.

La vera ultima novità è però contenuta all’articolo 23-ter del testo unico con le modifiche intervenute con il decreto Sblocca Italia e che riguarda il cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante.

Cosa prevede questa norma? In sostanza, a meno di una differente interpretazione di legge a livello regionale, si dice che costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata da interventi e lavori edilizi, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o delle unità immobiliari una diversa categoria funzionale tra le cinque elencate qui sotto:

  1. destinazione uso residenziale
  2. destinazione uso turistico-ricettiva
  3. destinazione uso produttiva e direzionale
  4. destinazione uso commerciale
  5. destinazione uso rurale

Come si determina la destinazione d’uso prevalente di un immobile in cui alcune parti sono adibite a uno scopo e altre parti a uno differente? La destinazione d’uso prevalente di un fabbricato o di un’unità immobiliare è quella che presenta la prevalente superficie utile.

Il cambio di destinazione uso nell’ambito della medesima categoria funzionale è sempre consentito. Infine, vale la pena sottolineare che anche i giudici sono intervenuti sul tema e hanno stabilito che un cambio destinazione uso da una categoria funzionale a un’altra, indipendentemente dal fatto che si siano realizzati o meno degli interventi edilizi, comporta un differente carico urbanistico.

Sul tema del cambio destinazione uso ricordiamo che Maggioli Editore ha pubblicato recentemente una nuova versione completamente aggiornata del volume dell’avv. Emanuele Montini dal titolo Il cambio di destinazione degli immobili.

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