Catasto. Anagrafe immobiliare integrata

È questa l’ultima risorsa della fiscalità immobiliare per l’emersione degli “immobili fantasma” non registrati al catasto ed esenti da imposte e tasse, che a oggi in Italia ammontano ancora a oltre 800.000 (leggi anche Accatastamento immobili fantasma. Il tempo stringe!). Con il d.l. n.78/2010, convertito nella l. n.122/2010, sono state infatti introdotte importanti novità per il contrasto all’evasione e all’elusione fiscale nel settore immobiliare tra cui l’Anagrafe Immobiliare Integrata, gestita dall’Agenzia del Territorio ed operativa dal 1° gennaio 2011. Capace di riunire tutte le banche dati esistenti, permetterà ai comuni di attuare il decentramento delle funzioni catastali ed il recupero di gettito fiscale attraverso l’identificazione di immobili non dichiarati al Catasto.

Finalità specifica dell’Anagrafe Immobiliare Integrata è quindi quella di svolgere una radicale funzione di razionalizzazione ed assicurare una gestione omogenea del sistema informatico catastale nazionale, fornendo un efficace supporto operativo per la corretta individuazione degli immobili, la relativa base imponibile, nonché il soggetto, in quanto soggetto passivo d’imposta. Si tratta dunque di un nuovo archivio informatico che contiene sia i dati catastali sia i dati dei registri immobiliari, capace di garantire con un unico accesso al sistema la “attestazione integrata ipotecario-catastale”, a garanzia dell’assoluto allineamento tra i dati di possesso e l’identificazione degli immobili (dati censuari e cartografici del catasto edilizio urbano, nonché dei dati di superficie delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria), in modo immediato e più comprensibile rispetto alle attuali distinte modalità di visura.

Gli immobili non censiti sono stati individuati con la mappatura del territorio, sovrapponendo le  aerofotogrammetrie digitali ad alta risoluzione ai corrispondenti fogli di mappa catastali. I fabbricati non dichiarati devono essere sanati e dichiarati spontaneamente da parte dei proprietari con una procedura Docfa di aggiornamento catastale, pagando in misura minima i tributi speciali catastali, entro il 30 aprile 2011, termine ultimo raggiunto dopo una lunga serie di proroghe e slittamenti  iniziati il 31 dicembre 2010.

In caso di mancata predisposizione della richiesta di regolarizzazione, l’Agenzia del territorio procede d’ufficio attribuendo all’immobile una rendita catastale “presunta”, con supersanzioni a carico dei proprietari ritardatari: Ici e Irpef vanno pagate dal 2007, cioè quattro anni di imposte arretrate con l’aggiunta di interessi. Risultato: a maggio i funzionari dell’Agenzia attribuiranno una rendita presunta agli edifici non ancora accatastati, e gli effetti fiscali decorreranno dal 1° gennaio 2007, a meno che il titolare non riesca dimostrare in qualche modo che l’edificio è stato costruito dopo il 2006 (ad esempio, recuperando la Dia o il Permesso di costruire, o magari usando bollette e contratti per luce, acqua e gas) per una stima di entrate totali pari a 765.000.000 di euro. Questa procedura si abbinerà a uno snellimento dell’iter di notifica, dato che le rendite saranno affisse nell’albo pretorio di ogni comune, con avviso pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, e potranno anche essere visionate negli uffici e sul sito internet dell’Agenzia del territorio .

Alzare le sanzioni servirà a poco se gli stessi amministratori che hanno assistito alla proliferazione delle case fantasma presto non cominceranno a incassare le imposte dovute. Inoltre, bisogna considerare che molti immobili fantasma sono costruiti su terreni di proprietà altrui (emigranti o persone defunte da decenni senza che nessuno abbia fatto le volture), con la conseguenza che potrebbe rivelarsi difficilissimo risalire al soggetto titolare di diritti reali. La pubblicazione sull’albo pretorio del Comune risolve il problema della notifica, ma la riscossione potrebbe essere una strada impraticabile.

Inoltre, la circolare n. 3/2010 dell’Agenzia del territorio ha precisato gli obblighi a carico dei notai, che, dal 1° luglio scorso, sono tenuti ad allineare i dati immobiliari contenuti nel rogito con quelli catastali e ad inserire le indicazioni di natura catastale nelle richieste di registrazione dei contratti di locazione.  In altre parole, il notaio deve verificare che la pianta catastale dell’immobile corrisponda a quella in possesso dell’Anagrafe Immobiliare Integrata. Sono escluse le porzioni comuni condominiali prive di rendita (c.d. “beni comuni non censibili”, quali androni, scale, cortili e terrazzi condominiali)

Articolo di Andrea Cantini e Massimiliano Bertoni

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