Condomini senza amministratore e adempimenti fiscali: ecco cosa fare

Questa settimana il Centro Studi dell’AGEFIS, l’Associazione dei Geometri Fiscalisti italiani, ha pubblicato sul quotidiano Il Sole 24 Ore un interessante articolo che analizza il delicato tema degli adempimenti fiscali a carico dei condomini senza obbligo di nomina dell’amministratore.

 

Proponiamo ai nostri lettori il contributo, segnalando anche il nuovo servizio AGEFIS del centro telematico (ulteriori informazioni in fondo all’articolo).

 

Una situazione che si sta proponendo con una certa frequenza, sia a causa della difficile congiuntura economica che porta a ricercare ogni possibile occasione per ridurre le già sin troppe uscite a causa di adempimenti burocratico-fiscali-amministrativi, sia a causa dell’obiettiva possibilità offerta dal legislatore al contribuente, è quella di eliminare, per carità non fisicamente, la figura dell’amministratore in tutti quei condomini che non superano il numero di otto condomini.

 

Con la recente riforma dell’istituto del condominio il legislatore ha infatti modificato il numero minimo dei condomini oltre i quali scatta l’obbligo di nomina dell’amministratore portandolo ad otto unità (in precedenza erano solo quattro).

 

Sorge quindi il problema costituito da come recepire nell’ordinamento fiscale del singolo condominio questa modifica.

 

Obiettivamente si tratta di una situazione che solo apparentemente è di semplice soluzione che però nasconde una certa dose di complessità. Complessità cui non si sfugge anzi, paradossalmente si aggrava nel caso in cui l’amministratore nominato dall’Assemblea condominiale e poi revocato, fosse uno dei condomini stessi.

 

Se da un lato, infatti, è incontestabile che la legge di riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012 n. 220) abbia innalzato il numero minimo di condomini necessari alla nomina obbligatoria dell’amministratore, dall’altro è anche vero che la mancata nomina dell’amministratore, o la cancellazione di tale figura a seguito di delibera assembleare, non significa che vengano meno gli obblighi, anche di natura fiscale, del condominio.


Il condominio, infatti, che sia o meno presente la figura dell’amministratore, resta comunque sostituto di imposta nel caso in cui siano state versate nel corso dell’esercizio delle ritenute d’acconto, così come resta in ogni caso tenuto alla presentazione del Modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.

 

Inoltre il codice fiscale del condominio (o di un suo rappresentante) andrà ugualmente comunicato all’ENEL o ad altro fornitore di energia elettrica o acqua, così come deve anche essere fornito a chiunque venda un bene o esegua una prestazione a favore del condominio e debba di conseguenza emettere fattura. Da quanto è stato appena detto consegue, quindi, inevitabilmente il fatto che il codice fiscale resta necessario ed obbligatorio, anche nel caso in cui manchi la figura dell’amministratore.


Come sarà quindi possibile agire, allora, nel caso in cui si venga a concretizzare questa situazione? Quale sarà il soggetto cui toccherà l’incombenza di occuparsi materialmente della presentazione del Modello 770 e chi sarà a dover rispettare tutti gli adempimenti fiscali che il legislatore ha accollato al condominio? La risposta è contemporaneamente assai semplice ed oltremodo complessa in quanto dovrà essere uno qualsiasi dei condomini che dovrà prestarsi a farlo volontariamente a favore di tutti gli altri.

 

D’altra parte, la stessa legge di riforma del condominio prevede che in caso di mancanza dell’amministratore “sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore“.

 

In altre parole, è la medesima legge 11 dicembre 2012 n. 220 che se da un lato ha previsto che in determinate condizioni la presenza della figura dell’amministratore non è necessaria (ovvero nei condomini con un numero di condomini inferiore a nove) dall’altro ha anche previsto, indirettamente, che un referente deve esserci sempre e comunque che lo si voglia chiamare “amministratore” o meno.

 

La realtà, nell’opinione di chi scrive (ma quella vera, non quella degli annunci che sono stati proclamati ai quattro venti da parte delle forze politiche che hanno dato vita alla riforma) è che, di fatto, oggi la presenza dell’amministratore di condominio è necessaria. SEMPRE, anche nei condomini minimi costituiti da due o tre proprietari, a meno che uno dei medesimi non accetti di caricarsi volontariamente (e gratuitamente) delle responsabilità annesse all’amministrazione di fatto del condominio senza peraltro avere nessuno dei poteri dell’amministratore.

 

In conclusione, per dare una risposta al quesito con cui si sono iniziate queste brevi note, il codice fiscale del condominio, anche se la figura dell’amministratore è stata soppressa, non potrà essere cancellato proprio perché relativo al condominio e non all’amministratore, nemmeno nel caso in cui esso corrisponda ad uno dei condomini che in precedenza si  era prestato a svolgere le mansioni di amministratore per così dire “ufficialmente” nominato dall’assemblea condominiale. Condomino che, per quanto riguarda il riferimento al proprio nominativo, dovrà necessariamente trovare un nuovo condomino che volontariamente accetti di comparire sotto la lente del fisco al proprio posto.


di Massimo Pipino e Lina Iannotta (Centro Studi Agefis), tratto da Il Sole 24 Ore

 

Con l’obiettivo di semplificare gli adempimenti tributari e modernizzare il sistema di gestione delle dichiarazioni è stata introdotta la presentazione telematica per l’inoltro dei dati agli uffici finanziari.

 

I soci AGEFIS possono usufruire del servizio centro telematico messo a punto da CSC a costi convenzionati. Nella pagina dedicata del sito dell’Associazione dei Geometri Fiscalisti vengono fornite tutte le informazioni necessarie a ottenere questo prezioso servizio.

 

 

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3 commenti su “Condomini senza amministratore e adempimenti fiscali: ecco cosa fare

  1. Siamo quattro proprietari due vogliono amministratore e due no i millesimi sono uguali attualmente abbiamo l’amministratore come funziona? Grazie e buon giorno

  2. Nell”articolo si chiariscono alcuni punti ma nello stesso tempo c’è una presunzione di interpretazione soggettiva fatta appunto dall’autore dell’articolo. Che sembrerebbe a tutti gli effetti essere probabilmente un amministratore di condomini che ricerca altri condomini da gestire.
    Di coseguenza nemmeno questo articolo chiarisce bene le cose, e tra l’altro non è possibile farlo. Non è possibile farlo in quanto nella realtà esiste un buco normativo in merito che definisca per bene la questione e i doveri nel caso non sia presente l’amministratore.
    Approfitto comunque per dire che tutta questo incasinamento è stato creato dai soliti burocrati legislatori servi di governi che altro non hanno che l’intento di tartassare al massimo i cittadini italiani.
    Tutta questa burocrazia e ossessione fiscale deve essere eliminata per il buon vivere di tutti i cittadini.
    Bastano le dichiarazione dei redditi per pagare le tasse, oltre a tutto quello che si paga di IVA, imposte e tasse varie.
    Allo stato italiano arriva una gigantesca montagna di entrate fiscali, che bastano e avanzano per mantenere un walfare adeguato. Se mancano i soldi si faccia un bella pulizia di tutti i dipendenti statali, nullafacenti, improduttivi, inefficienti, assenteisti e parassiti.

  3. Abito in un piccolo condominio di 5 condòmini dove c’è un amministratore che però molti anni fa è stato registrato all’agenzia delle entrate con il codice carica 1 (rappresentante legale) e non con il codice 13 (amministratore di condominio). Alla prossima assemblea di condominio è nostra intenzione procedere alla revoca dell’amministratore senza nominarne uno nuovo (secondo il disposto del nuovo I comma dell’art. 1129 del c.c.). Ho chiesto informazioni all’agenzia delle entrate se, pur mantenendo il codice fiscale, era possibile eliminare la carica dell’amministratore o del rappresentante legale che dir si voglia. Mi è stato risposto che la cosa non è possibile in quanto l’amministratore ci deve essere per forza. Questo però mi sembra in contrasto con il succitato articolo, Qual’è il suo parere in proposito?
    Inoltre, per quanto riguarda il quadro K del mod. 730 (ex quadro AC del mod. Unico, non essendoci più la figura dell’amministratore (anche se questi dovesse rimanere registrato abbligatoriamente all’agenzia delle entrate) si deve compilare ugualmente? E da chi?
    Infine, se nel verbale di assemblea verrà chiaramente indicato che non essendo stato nominato un nuovo amministratore la responsabilità civile e penale ricade in solido su tutti i condòmini, che valenza ha tale dichiarazione a verbale ai fini di legge se all’agenzia delle entrate risulta esserci ancora un amministratore?
    Ringrazio anticipatamente per le risposte che darà ai miei quesiti e con l’occasione porgo distinti saluti.

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