Condominio, interventi (del singolo) nel sottosuolo: quando sono possibili

Condominio

L’utente del condominio (condomino) che si appresti ad effettuare un intervento edilizio nel sottosuolo condominiale non pone in essere in maniera automatica un uso improprio della cosa comune. Attraverso la sentenza 11 gennaio 2016, n. 234, la Corte di Cassazione ha affermato la necessità di valutare e comprendere se, mediante questi lavori, si sia limitato l’utilizzo delle parti comuni da parte degli altri condòmini o se sia contribuito ad alterare la destinazione del bene.

Pertanto, qualora dopo i lavori le parti comuni non risultino alterate e tutti i condòmini siano in grado di farne un uso analogo, tale utilizzo del sottosuolo non verrà in alcun modo sanzionato.

Condominio: l’utilizzo del sottosuolo da parte del singolo

È la conferma di un principio innovativo a livello di orientamenti giurisprudenziali che fuoriesce proprio dalla pronuncia della Cassazione relativa ad un caso di specie accaduto in Abruzzo. Nella fattispecie un condomino aveva realizzato due vani cantina nel sottosuolo dell’appartamento di sua proprietà situato al piano terra dello stabile condominiale. Il proprietario dell’appartamento situato al piano superiore aveva obiettato che questo intervento avrebbe pregiudicato “il diritto al pari godimento delle parti comuni”, ma, in particolar modo, avrebbe alterato la funzione dell’area di sedime, che è quella di sostenere l’immobile e permettere l’installazione di impianti a servizio del condominio.

La Corte d’Appello de L’Aquila aveva imposto di eliminare i vani realizzati, ma il responsabile aveva sottolineato che un locale si trovava in corrispondenza dei locali di un altro condomino e che l’altro era in realtà una camera d’aria non accessibile dall’esterno. Si trattava, dal suo punto di vista, di uno spazio che nessuno avrebbe potuto utilizzare, a prescindere dall’intervento realizzato. La Corte di Cassazione ha confermato la sentenza dei giudici di secondo grado, affermando che, indipendentemente dai rilievi sull’accessibilità di quell’area, la realizzazione di un vano autonomo, posto al servizio di un solo appartamento, contribuisce a sottrarre una parte del sottosuolo all’utilizzo collettivo cui è destinato. Di conseguenza, il condomino responsabile dell’intervento è stato obbligato ad eliminare i due locali e a ripristinare la situazione preesistente.

Un nuovo principio confermato

La Corte di Cassazione ha affermato a piena voce il seguente principio: “Si dà continuità al principio di base espresso dal predetto indirizzo interpretativo, innovativo rispetto a quello, richiamato da Cass. Sez. II n. 8119 del 2004, con il quale ogni e qualunque utilizzo del sottosuolo da parte di uno dei condomini, configurava per se, uso non consentito, dovendosi invece ribadire la natura funzionale della proprietà comune ex art 1117 cod. civ. che verrebbe incisa per la assoluta preclusione di utilizzo del sottosuolo per passaggio di servizi ad uso comune”.

Insomma, l’utilizzo del sottosuolo non configura un uso illegittimo “in re ipsa”, essendo necessaria invece un’indagine, caso per caso, al fine di verificare se l’utilizzo del singolo condomino precluda in assoluto l’uso del sottosuolo per passaggio di servizi ad uso comune.

I supremi giudici hanno inoltre confermato il divieto di realizzazione di un vano autonomo sotto un appartamento collocato a piano terra, dando tuttavia il via libera alla possibilità di effettuare un escavo effettuato qualora vi siano ragioni tecniche che lo rendano indispensabile.

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