Disciplina condominiale: gli amministratori bocciano la riforma

Il condominio è forse l’unico istituto di grande rilievo che non sia mai stato riformato, anche se alcune leggi speciali sono intervenute negli ultimi anni sui temi della sicurezza e del risparmio energetico. In questi giorni è di attualità la discussione in merito ai contenuti della proposta di legge di riforma del condominio.
È all’esame della Commissione giustizia del Senato il disegno di legge unificato, che accorpa cinque precedenti disegni di legge, che dovrebbe portare una piccola rivoluzione nella disciplina del condominio, riscrivendo larga parte di una materia a elevato tasso di conflittualità.

La Commissione giustizia del Senato, nella seduta del 29 luglio 2009, ha messo a punto la normativa destinata a regolare il condominio negli anni a venire. Il ddl riscrive buona parte dei 23 articoli (dal 1117 al 1139) e delle 12 disposizioni attuative (dalla 61 alla 72) del Codice civile, nonché l’articolo 7 del Codice di procedura civile circa la disciplina del condominio negli edifici. Le norme condominiali, contenute nel Codice civile, risalgono al lontano 1942 e da tempo si auspica una evoluzione del mondo condominiale. Il testo del disegno di legge non si limita a consolidare in norme le conclusioni più recenti della Cassazione, ma ha l’ambizione ci creare qualcosa di totalmente nuovo. Vediamo una sintesi dei principali cambiamenti in itinere.

AMMINISTRATORE
Obbligo di essere iscritti in registri presso la Camera di Commercio; assenza di obblighi di particolari titoli di studio e abilitazioni; obbligo di fornire garanzia assicurativa per almeno il valore della gestione; se non agisce nei confronti dei morosi, risponde delle somme non riscosse; tenuta dell’anagrafe condominiale; durata di due anni dell’incarico.

PARTI COMUNI
Sostituzione delle parti comuni o loro modifica deliberata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti i due terzi dell’edificio; possibilità di vendita di parti comuni se ciò rappresenta un effettivo vantaggio per tutto il condominio.

BILANCIO
Redatto secondo il criterio di cassa e competenza in forma chiara e con note esplicative; obbligo di apertura di un conto corrente intestato al condominio.

SICUREZZA
Se si sospetta che in un’unità immobiliare ci siano impianti che non rispettano le condizioni di sicurezza, l’amministratore può accedere nel singolo alloggio per verifica a mezzo terzo professionista incaricato della sicurezza degli impianti.

IMPIANTO CENTRALIZZATO
Distacco sempre possibile, a meno che non generi squilibri nel funzionamento del sistema o generi eccessivi costi per la maggioranza; il condomino che si è distaccato deve sempre contribuire alle spese di manutenzione dell’impianto centralizzato.

DELIBERE
Ogni condomino può intervenire in caso di inerzia dell’amministratore dopo 30 giorni dall’aver dato formale diffida, in caso di effettiva e comprovata urgenza il singolo condomino può intervenire direttamente e avrà diritto al rimborso delle spese.

MAGGIORANZE ORDINARIE
Maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio; per manutenzioni e straordinaria amministrazione maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio.

INQUILINO IN ASSEMBLEA
L’inquilino, salvo patto contrario, ha diritto di voto al posto del proprietario per l’ordinaria amministrazione ed è direttamente responsabile per le spese relative.

MOROSITÀ
L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro quattro mesi dal momento in cui il credito diventa esigibile, nel farlo può ottenere un decreto ingiuntivo subito esecutivo, nonostante opposizione; i creditori del condominio non possono chiedere soldi ai condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver agito contro i morosi.

Il testo del ddl di riforma del condominio attualmente in discussione non ha però suscitato gli entusiasmi delle organizzazioni di settore. Già a fine settembre è stato siglato un accordo tra le organizzazioni nazionali della casa, degli amministratori e dei consumatori (Confappi, Uppi, Fna, Adiconsum e Anaci) in cui si sosteneva l’opportunità di ”integrare o modificare il testo di legge attuale”. Ma la posizione degli amministratori si è ulteriormente radicalizzata in ottobre con un vero e proprio stop al disegno di riforma del condominio: sette associazioni di categoria che rappresentano il 90% del mercato (Anaci, Anammi, Alac, Anaip, Amministratori professionisti, Anapi, Unai) si sono unite per la prima volta proprio contro il disegno di legge per fare fronte comune e si sono impegnate a redigere una proposta unitaria in collaborazione con la commissione e le istituzioni. Per i rappresentanti delle organizzazioni, infatti, il nuovo testo “aggrava le procedure ed i costi in carico al professionista di settore, senza però riconoscerne il suo ruolo socio-economico”. In particolare, il ddl stabilisce la prestazione di una garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. In pratica, ciò comporterebbe una fideiussione ad hoc per ogni condominio con un notevole aggravio di costi per l’amministratore che, giocoforza, finirebbero col ricadere sui condomini. Nei giorni scorsi è scesa in campo anche Confedilizia, sostenendo che “una revisione dell’attuale normativa sul condominio che non gli attribuisca la capacità giuridica, che gli è già stata attribuita in tutta Europa, nascerebbe già vecchia” (nel nuovo testo al condominio non è stata riconosciuta piena personalità giuridica, ma una parziale “soggettività”) e sottolineando come sussistano molte incongruenze tra la normativa vigente e la proposta di riforma.

Il cammino parlamentare della riforma è ancora lungo e la materia è di conseguenza suscettibile di modifiche, potrebbe cambiare totalmente o non essere mai approvato. Anche nella XIV legislatura (2001-2006) la riforma era sembrata cosa fatta, salvo poi sfumare all’ultimo minuto.

Articolo di Andrea Cantini

Per approfondimenti:
www.assocond.it

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