Immobili, prezzi in picchiata

È partita dai quartieri popolari come Secondigliano a Napoli, dalle zone con forte presenza di stranieri come San Salvano a Torino e dalle zone di periferia, come Quarto dei Mille a Genova l’ondata dei ribassi dei prezzi degli immobili. Nella prima metà del 2008 sono scesi di oltre il 10% le tariffe sugli edifici nella categoria del “medio usato”.

L’Agenzia del territorio ha registrato un rallentamento delle compravendite (-14% al 30 giugno), al quale non si accompagna, però, una riduzione dei prezzi della stessa intensità. E le rilevazioni di Tecnocasa e Gabetti property solutions mostrano che l’onda dei ribassi ha già investito molte realtà marginali.
“Otto volte su dieci, dietro un calo dei prezzi superiore al 10% c’è la contrazione della capacità di spesa degli acquirenti: giovani coppie, stranieri e famiglie monoreddito sono quelli che negli ultimi tempi non hanno potuto accedere al credito o hanno ottenuto importi minori che in passato”, spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi di Tecnocasa.

I più coinvolti siano gli immobili cui si rivolgono gli acquirenti più sensibili alla stretta creditizia. È altrettanto inevitabile che tra questi i più penalizzati siano gli alloggi di minore qualità: quelli molto grandi, ai piani alti senza ascensore, da ristrutturare o poco serviti dai mezzi pubblici.
“A fronte di un calo medio dei prezzi del 2,7% nelle grandi città – ha evidenziato Guido Lodigiani, direttore dell’ufficio studi di Gabetti – in alcuni casi anche gli appartamenti di alto livello hanno visto una limatura. La causa però non sono le dinamiche creditizie, ma gli orientamenti della clientela facoltosa, che conosce il mercato e oggi non e’ disposta spendere più di tanto.”
Secondo gli operatori in generale l’onda dei ribassi ha risparmiato il centro delle grandi città e gli immobili di pregio. Molto più complicato, invece, è chiedersi se l’onda si propagherà nel 2009. Finora molti piccoli proprietari hanno preferito non vendere anziché ridurre il prezzo. Lo conferma Luca Dondi di Nomisma: “L’offerta è rimasta rigida e ha sostenuto i prezzi, che potrebbero scendere quando si prenderà coscienza della situazione”.

Sulla stessa linea Franco Arosio, presidente della Fiaip: “Il 2008 si sta chiudendo con un decremento delle transazioni cui non corrisponde un pari decremento dei prezzi. Per il 2009 ci aspettiamo che il trend rimanga negativo. Il mercato prima o poi ripartirà, ma forse questa crisi ha tracciato un solco che non finira’ nel nulla”.
Le previsioni per l’anno prossimo sono tutte in discesa (mediamente del 6%) ma ci sono almeno due fattori che potrebbero arginare la tendenza. Il primo è il credito. I mutui potrebbero ripartire dopo una riduzione dell’Euribor e potrebbe aggiungersi a questo andamento un taglio dei tassi da parte della Banca centrale europea. Il secondo fattore è l’eventualità che la liquidità si sposti verso l’immobiliare. Chi ha investito in Borsa difficilmente potrà lasciare l’azionario (a meno di incassare le perdite), ma i bassi rendimenti dei titoli di Stato potrebbero far crescere l’interesse per il mattone.

Fonti:
Ance, Il Sole 24 Ore

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