L’usufrutto oneroso equivale alla locazione

L’usufrutto di immobili abitativi, ceduto da una società di costruzione nei confronti dei propri soci, è esente da Iva entro quattro anni dalla data di ultimazione del fabbricato. L’esenzione comporta la perdita del diritto alla detrazione dell’imposta assolta sugli acquisti di beni e servizi.

Così ha stabilito l’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 405/E del 30 ottobre, precisando che ai fini Iva valgono le disposizioni di diritto comunitario che equiparano l’usufrutto alla locazione di beni immobili esenti in base all’articolo 1 della sesta direttiva comunitaria.

Secondo l’Agenzia si tratta di un’operazione qualificata come locazione e quindi non rientra nella norma dell’articolo 4 del d.P.R. 633/1972, secondo cui è esclusa la rilevanza ai fini Iva delle operazioni consistenti nel porre a disposizione dei soci taluni beni, gratuitamente o dietro un corrispettivo inferiore al valore normale.
Nel caso specifico la società che ha posto il quesito fornisce servizi immobiliari e intende ricavare da un immobile più unità abitative da destinare alla vendita. Nell’ipotesi in cui non riuscisse a collocare sul mercato tutte le abitazioni,  l’azienda ha previsto la possibilità di cedere ai propri soci l’usufrutto di questi immobili, dietro corrispettivo concordato e per un periodo pari a quindici anni. A parere della società la cessione dell’usufrutto rientra tra le operazioni imponibili ai fini dell’Iva, e ritiene quindi corretto portare in detrazione l’imposta relativa agli acquisti di questa operazione.

L’Agenzia ha espresso parere opposto. La risposta si basa su una serie di pronunce della Corte di giustizia delle Comunità europee, secondo cui tutti i rapporti giuridici nell’ambito dei quali è concesso a un soggetto di usare un bene, per una durata limitata e dietro corrispettivo, rientrano nella nozione di locazione di beni immobili.

Fonti Ance, il Sole 24 Ore

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