La Riforma del Nuovo Catasto spiegata in 4 punti

Certo non è facile descrivere in un post come sarà la riforma del Nuovo Catasto, che servirà da base per tutti i calcoli delle imposte degli immobili, ma certamente è possibile individuare 4 punti essenziali della riforma del catasto utili per dare un’idea di come cambierà in futuro.

 

Anzitutto definiamo questi punti. Il Nuovo Catasto disegnato dalla riforma, che si sta discutendo questa estate, sarà basato su:

1. Algoritmo catastale

2. Rendita catastale

3. Valore patrimoniale

4. Federalismo catastale


Algoritmo catastale
Il mantra della riforma è “Nuovo Catasto Algoritmico“.

 

Insomma con il Nuovo Catasto si abbandonerà il vecchio sistema di valutazione tradizionale di tipo deterministico per adottare un modello matematico probabilistico che hanno il vantaggio di poter essere applicate a una grande quantità di immobili con livelli di precisione elevati.

 

Purtroppo non sappiamo granché dei meccanismi che sottendono agli algoritmi, su cui si baserà il Nuovo Catasto disegnato dalla riforma ma in ogni caso essi si fonderanno su alcuni elementi base, come, per esempio, la tipologia edilizia, il livello del piano, il livello delle finiture, lo stato di manutenzione, l’anno di costruzione, la posizione rispetto al centro cittadino, ecc.


Rendita catastale
La rendita catastale determinata con il Nuovo Catasto rivoluzionerà completamente i valori attualmente vigenti che si basa sul prodotto tra la tariffa d’estimo collegata alla categoria catastale dell’immobile per il numero dei vani.

 

Per avere un’idea di come cambieranno le rendite catastali con l’adozione del nuovo catasto è possibile leggere il post pubblicato qualche giorno fa.


La riforma del catasto abbandonerà i vani per adottare, come elemento da considerare nella determinazione della rendita catastale, la superficie. Vale la pena accennare al fatto che la superficie catastale viene individuata per legge in base a quanto stabilito dal d.P.R. 138/1998.

 

A riguardo può essere utile consultare le Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani, impiegate per la rilevazione dei dati dell’osservatorio del mercato immobiliare.


Valore patrimoniale
Si tratta di una grandissima novità del nuovo catasto. Oggi i valori in catasto non rispecchiano la realtà. Il valore patrimoniale, calcolato grazie agli algoritmi di cui abbiamo parlato prima, sarà invece legato al valore di mercato rilevato a partire dai dati forniti dall’OMI espressi in euro/metro quadro.

 

Questo dato sarà poi “emendato con una serie di coefficienti, che vanno dalla presenza dell’ascensore, dall’affaccio, dall’anno di costruzione, ecc. e si arriverà a una cifra che potrebbe essere diversa da quella espressa in “euro/metro quadro” di partenza.

 

Il valore patrimoniale dell’immobile non sarà altro che il semplice prodotto con la superficie catastale calcolata, lo ricordiamo, in base alle istruzioni fornite dal d.P.R. 138/1998.


Federalismo catastale
La riforma del Nuovo Catasto sfrutterà il c.d. “Federalismo Catastale”, ossia un coinvolgimento dei Comuni italiani che forniranno all’Agenzia delle Entrate i dati che quest’ultima non è in grado di reperire con facilità e rapidità.

 

Una sperimentazione in tal senso si sta già osservando per alcuni Comuni importanti, come Torino e Genova. In pratica, gli enti locali forniranno informazioni come l’esposizione, l’affaccio e lo stato di manutenzione degli immobili.

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