Mercato delle seconde case 2014: la situazione in Liguria

Mercato delle seconde case 2014: la situazione in Liguria

Il mercato delle seconde case resiste grazie alle famiglie. È questa la sintesi dell’analisi della situazione immobiliare per le case di vacanza sulle coste del Nord Italia: Liguria, Veneto ed Emilia-Romagna realizzata dal centro studi Tecnocasa.

In questo primo focus ci concentriamo sui dati relativi al mercato della costa ligure, dove le località turistiche hanno registrato un ribasso del 4,8%, con un calo più marcato nella provincia di Genova (-7,3%).

Il mercato immobiliare di Rapallo (-7,4%) registra una discreta percentuale di compravendite di seconda casa anche se negli ultimi tempi la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in calo. Infatti si tende ad investire sotto i 100 mila € per acquistare monolocali e bilocali che possono essere poi facilmente rivendibili. C’è molta offerta sul mercato immobiliare perché in tanti hanno messo in vendita la seconda casa, soprattutto quelle con riscaldamento centralizzato che comportano spese condominiali elevate. Ad acquistare sia famiglie che giovani coppie residenti in Liguria e in parte in Lombardia. Desiderano soluzioni con vista mare e da cui il mare sia facilmente raggiungibile.

Tra le zone più apprezzate ci sono naturalmente il lungomare Vittorio Veneto e Gramsci dove prevalgono le strutture alberghiere e dove ci sono alcune unità abitative in tipico stile ligure fronte mare. Le quotazioni sono di 4000-5000 € al mq. Allontanandosi dal mare e spostandosi verso via Mameli le quotazioni si abbassano decisamente e scendono a 2000 € al mq per soluzioni degli anni ’70. Nella zona collinare di Rapallo i valori scendono perché nonostante ci siano immobili con vista mare, la salita da percorrere scoraggia i potenziali acquirenti.

Le quotazioni oscillano da 1500 a 1700 € al mq. Soluzioni indipendenti di prestigio sono disponibili nella zona Porto e in via Macera: parliamo di ville liberty alcune volte dotate di piscina e che hanno valori a partire dal milione di Euro.

Sul mercato di Lavagna le quotazioni scendono ancora (-8,9%). Si registra un aumento dell’offerta: eredi e pluriproprietari tendono a vendere l’immobile che di solito è una seconda casa visto i costi di gestione. La domanda è più selettiva e chi decide di acquistare la casa vacanza si guarda intorno a lungo prima di scegliere l’immobile al prezzo desiderato.

Gli acquirenti arrivano prevalentemente dalla Lombardia e dall’Emilia Romagna e hanno un budget medio intorno a 150-170 mila € che destinano all’acquisto di bilocali e trilocali. La maggioranza degli immobili presenti sul mercato di Lavagna risale agli anni ’60-’70 e per questo necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Piace la zona del Porto Turistico dove ci sono condomini con vista mare che, da ristrutturare,  hanno quotazioni medie di 3000 € al mq e il Parco del Tigullio costruito alla fine degli anni ’80 e le cui quotazioni sono di 3000-3500 € al mq. Infine, nel centro di Lavagna, sono apprezzate le soluzioni ubicate in via Matteotti che con vista mare costano mediamente 3500-4000 € al mq.

A Cavi di Lavagna negli ultimi tempi si registra sempre più uno spostamento del mercato sul segmento della prima casa: il ribasso dei prezzi e la ripresa dell’erogazione del credito ha reso più accessibile l’acquisto alle persone del posto che voglio cambiare casa o che non riescono ad acquistare nella vicina Chiavari, dove i prezzi sono decisamente più alti. L’acquirente di seconda casa arriva dalla Lombardia o da Milano e si indirizza su un piccolo taglio, di 50 mq circa più facile da gestire. La domanda di abitazioni dotate di posto auto è in notevole aumento. Il budget di chi cerca una casa vacanza non supera i 200 mila €.

Cavi di lavagna si divide in quattro quartieri: Ripa mare, Arenelle, Lungo Aurelia e Cavi Borgo. Quest’ultimo è un borgo storico caratterizzato da case di pescatori costruite nei primi anni del 1900 che si alternano a costruzioni degli anni ’60-’70.  E’ un tipo di  mercato che interessa soprattutto gli amanti del genere. Per un buon usato si spendono mediamente 2000-3000 € al mq. Chi desiderasse delle soluzioni indipendenti può orientarsi sulle  zone collinari (Santa Giulia) dove ci sono ville singole, con piscina, terreno e naturalmente affaccio sul mare. Le soluzioni in buono stato partono da 500 mila €. Tra Ripa mare, Arenelle e Lungo Aurelia non ci sono molte differenze a livello di prezzi: si va da un minimo di 1800 € al mq ad un massimo di 2500-2600 € al mq che si possono raggiungere per le soluzioni fronte mare.

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Chiavari sono diminuite del 7%. Rispetto ad un anno fa si registra una maggiore offerta abitativa e questo determina incertezza tra i potenziali acquirenti. Questi ultimi arrivano prevalentemente dalle regioni Emilia Romagna, Lombardia e dal Piemonte e sono alla ricerca di bilocali e trilocali su cui investire mediamente da 120 a 250 mila €. Sono in diminuzione coloro che acquistano la casa con l’obiettivo di mettere a reddito l’immobile a causa soprattutto dell’aggravio fiscale. La domanda è sempre per immobili dotati di vista mare e la volontà  di contenere le spese condominiali fa orientare  i potenziali acquirenti verso immobili dotati di riscaldamento autonomo. Le zone più apprezzate da chi cerca la casa vacanza sono quelle del centro storico e del lungomare. Nel centro storico ci sono vecchie case tipiche liguri che ristrutturate e dotate di ascensore sono valutate mediamente  3500 € al mq.  I top prices, di 5000 € al mq,  si raggiungono per le soluzioni fronte mare,  rare da trovare. Non si registrano nuove costruzioni in corso ma solo recuperi di vecchie abitazioni che si valutano intorno a 5000-6000 € al mq.

Le quotazioni immobiliari nelle località turistiche in provincia di Savona sono diminuite del 4,1%

Stabili i prezzi immobiliari di Albenga nella seconda parte del 2014. A cercare casa sono persone che hanno realmente intenzione di acquistare l’immobile e che sono molto celeri nelle decisioni di acquisto. La maggioranza dei clienti sono orientati su tagli medio-piccoli dal valore intorno a 120-130 mila euro e quasi sempre arrivano dal Piemonte.

I Lombardi cercano immobili di prestigio. In generale si desiderano bilocali con terrazzo, riscaldamento autonomo e la comodità al mare. La zona preferita dai potenziali acquirenti è quella entro 300-400 metri a partire dal Lungomare Cristoforo Colombo. In questa zona prevalgono le abitazioni degli anni ’70 e le quotazioni medie di una tipologia usata si aggirano intorno a 3.500 euro al mq. Per le soluzioni posizionate sul fronte mare le quotazioni arrivano a 4.500 euro al mq così come per quelle di nuova costruzione sorte nella zona di Albenga. Piace anche la zona a ridosso della Stazione, tra 300 e 700 metri dal mare, con quotazioni medie di 3.500 euro al mq. Le abitazioni situate nelle zone centrali piacciono solamente alle persone più anziane che ne apprezzano la vicinanza ai servizi. I prezzi per un immobile d’epoca è di 2.400-2.500 euro al mq.

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni a Varazze sono in diminuzione (-5,5%)  e questo ha, in parte, facilitato l’aumento della domanda e delle compravendite, non solo di casa vacanza ma anche di prima casa. Gli acquirenti arrivano prevalentemente dal Piemonte e dalla Lombardia ma si iniziano a registrare richieste anche da parte di persone residenti in Svizzera. La domanda si orienta su bilocali che non superano i 220-230 mila euro oppure su trilocali dal valore inferiore a 300 mila euro.

Oltre i 300 mila euro si realizzano meno compravendite, a meno che non si tratti di immobili particolarmente prestigiosi. Si apprezza soprattutto la comodità, quindi la possibilità di raggiungere agevolmente il mare. A seguire nelle richieste la vista mare e poi la presenza ai piani alti con ascensore. Il fronte mare di Varazze è quello più ambito e su immobili particolarmente prestigiosi si possono anche toccare i 10 mila euro al mq. Mediamente per una soluzione civile posizionata fronte mare si registrano valori di 5.000-6.000 euro al mq. Tra le zone preferite ci sono il lungomare Europa, strada pedonale e tranquilla con ville singole e condomini prestigiosi molto apprezzata ma con bassa offerta e per cui le quotazioni possono arrivare a 8.000-10.000 euro al mq. Piacciono anche, per la tipologia di offerta immobiliare, anche le zone Mala e Santa Caterina che sorgono alle spalle dell’Aurelia, in collina e dove un buon usato ha prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Anche il centro storico registra una buona richiesta, soprattutto per le zone posizionate sul fronte mare (4.000-5.000 euro al mq).

Il cliente medio è rappresentato da famiglie che decidono di acquistare la casa vacanza, da poter utilizzare soprattutto durante il periodo estivo. In aumento coloro che acquistano per mettere a reddito l’immobile oppure che acquistano un taglio grande lo frazionano e poi rivendono.

Gli immobili turistici della provincia di Imperia hanno subito una diminuzione del 3,8%

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni di San Lorenzo al Mare hanno subito un leggero ribasso dei prezzi. Si registra un mercato più dinamico alimentato soprattutto da acquirenti provenienti dalle Langhe e dalla provincia di Torino oltre che da Torino città. Coloro che vivono nella Langhe si orientano prevalentemente su rustici o case indipendenti dotati di vista mare e terrazzo e situate in collina e nei borghi storici. Buona anche la domanda di abitazioni da mettere a reddito durante il periodo estivo. Coloro che acquistano per investimento in genere investono cifre che vanno da 150 a 250 mila euro (queste ultime per abitazioni con fronte mare). Infatti, in zona, si registra una buona domanda di immobili in affitto sia da parte di italiani nel periodo di giugno, luglio ed agosto e sia da parte di stranieri (scandinavi, inglesi e tedeschi) nel periodo di aprile, maggio, settembre e ottobre.

Molto apprezzati gli immobili situati a Cipressa, un borgo storico non lontano da San Lorenzo, situato su una collina e quindi con vista mare dove per immobili d’epoca ristrutturati mantenendo i materiali locali (pietra, ardesia, legni, cotto) e con terrazzi o giardini vista mare si possono raggiungere punte di 4.500 euro al mq.

A San Lorenzo al Mare le abitazioni di piccolo taglio, signorili, ristrutturate e posizionate fronte mare possono superare gli 8000 € al mq. Le quotazioni scendono notevolmente se ci si sposta oltre la via Aurelia dove acquistano o investitori oppure chi vuole la seconda casa ma non ha un budget elevato: 2.500 euro al mq.

La pista ciclopedonale che va da San Lorenzo al Mare fino ad Ospedaletti sta attirando molti appassionati.

A Santo Stefano al mare le quotazioni immobiliari nella seconda parte del 2014 sono in diminuzione. Ad acquistare sono persone alla ricerca della casa vacanza, spesso di età medio-alta che comprano per trascorrere le vacanze con i figli oppure con l’obiettivo di utilizzarla una volta andati in pensione. La maggioranza degli acquirenti arrivano dalla provincia di Cuneo. Il completamento della pista ciclabile che percorre tutta la costa da S.Lorenzo al Mare a Sanremo ha dato più appeal anche a questa zona, soprattutto per coloro che vivono la vacanza come un mix di sport e riposo. I prezzi sono ora molto convenienti e questo ha ridato slancio alle compravendite. Le caratteristiche maggiormente apprezzate dai potenziali acquirenti sono la vista mare e la presenza di un terrazzo o di un balcone abitabile. La zona maggiormente richiesta è quella compresa tra l’Aurelia ed il mare e dove per una soluzione fronte mare in buono stato si possono raggiungere 8.000-9.000 euro al mq. La maggioranza degli immobili nella zona risale agli anni ’70-’80. Oltre l’Aurelia i prezzi sono più contenuti anche perché poi c’è la collina che sale e questo rende meno agevole muoversi a piedi. Per un bilocale si spendono mediamente da 100 a 120 mila €.

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Sanremo sono in leggera diminuzione. Si riscontra un aumento di interesse sia per la seconda casa e sia per la prima casa, ma l’incertezza e l’abbondante offerta presente sul territorio allungano i tempi di vendita e portano a trattative molto serrate. Gli investitori che acquistano per mettere a reddito sono in calo anche a causa della tassazione più elevata. Numerose, infatti, sono le famiglie provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia interessate ad acquistare prevalentemente bilocali con cifre che possono variare notevolmente in base alla posizione, esposizione e vista di cui gode l’immobile. Chi compra casa a Sanremo, grazie ad un clima favorevole tutto l’anno ed alla presenza di ottimi  servizi  ha la possibilità di utilizzarla in tutte le stagioni, nei week end, nei periodi di vacanza sia estivi che invernali.

Diversi i casi, di persone che, dopo la pensione, decidono di trasferirsi definitivamente in città, potendo così fare delle passeggiate, anche in pieno inverno, sulla nuova pista ciclabile che costeggia il mare. Una delle zone più apprezzate è l’area centrale che da via Matteotti e corso Garibaldi scende verso il mare. La Via Matteotti, sede dei più prestigiosi negozi e del Teatro Ariston, parte da Piazza Colombo ed arriva fino al Casinò da un po’ di tempo è stata interamente pedonalizzata. Qui si possono trovare anche delle soluzioni di prestigio con quotazioni  che possono arrivare fino anche ai 4.800-5.000 euro al mq. Mediamente nelle zone centrali ci sono quotazioni di 3.000-3.500 euro al mq.

Altre zone apprezzate sono San Martino e La Foce, entrambe nella parte bassa più vicino al mare. La Foce piace perché ci sono le spiagge , gli stabilimenti balneari e gli alberghi. San Martino perché facilmente raggiungibile e per la vicinanza alla stazione ferroviaria. Per chi volesse una soluzione singola o indipendente sarebbe consigliabile la zona collinare di S. Remo dove si piò trovare dalla casa indipendente da ristrutturare alla soluzione di prestigio.

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