Realizzazione di un soppalco: quale titolo edilizio serve?

Realizzazione di un soppalco: DIA o permesso di costruire?

Per la realizzazione di un soppalco, tramite l’interposizione in uno spazio chiuso di un edificio di un solaio orizzontale calpestabile, occorrono dei titoli edilizi particolari? Abbiamo girato questa domanda a Mario Di Nicola, architetto e autore di numerosi e apprezzati libri tecnici sull’argomento, per avere una risposta definitiva.

“In realtà”, ragiona Di Nicola, “anche se il soppalco viene realizzato all’interno di un volume esistente si viene a creare un aumento della superficie calpestabile all’interno dell’unità immobiliare”.

Insomma, occorre valutare di volta in volta l’opportunità di richiedere o meno un determinato titolo edilizio. “Se, ad esempio, il soppalco è di piccole dimensioni e verrà usato solo come deposito di cose”, continua l’arch. Di Nicola, “si potrebbe parlare di un’attività di edilizia libera per la quale sarebbe sufficiente una semplice denuncia di inizio attività (DIA)”.

Diverso è il caso della realizzazione di un soppalco di ampie dimensioni che funge da spazio ulteriore usufruibile dalle persone. “In questo caso, invece”, dice l’esperto, “l’intervento verrebbe qualificato quale opera di ristrutturazione edilizia soggetta al previo rilascio del permesso di costruire”.

La posizione della giurisprudenza

Come accade di consueto in questi casi, è la giurisprudenza sedimentata nel tempo a orientare le scelte dei tecnici sull’opportunità o meno di presentare uno specifico titolo edilizio per la realizzazione di un soppalco.

Fondamentalmente, come indicato da Di Nicola, la giurisprudenza ha sempre indicato alternativamente la necessità di presentare una DIA o di ottenere il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di questa tipologia di manufatto.

Una chiara indicazione in merito l’ha data tempo fa il Tribunale amministrativo della Campania (sentenza 10 dicembre 2007, n. 15871) che, nonostante l’età è ancora molto attuale. Cosa hanno detto i giudici?

“Occorre distinguere i casi nei quali, in relazione alla tipologia ed alla dimensione dell’intervento, può essere sufficiente una denuncia di inizio di attività, dai casi nei quali occorre un vero e propria permesso di costruire”, hanno chiarito i giudici amministrativi che hanno poi meglio esplicitato il loro pensiero.

“Deve infatti ritenersi sufficiente una DIA nel caso in cui il soppalco sia di modeste dimensione al servizio della preesistente unità immobiliare, mentre, viceversa, deve ritenersi necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3 comma 1 del Testo Unico Edilizia”.

Il permesso di costruire, insomma, diventa obbligatorio se la realizzazione di un soppalco provoca un aumento  delle superfici dell’immobile e quindi anche un ulteriore possibile carico urbanistico”.

Più recentemente è il Consiglio di Stato che ha ripreso l’interpretazione del TAR Campania appena citato, portando un esempio pratico di necessità di un permesso di costruire per la realizzazione di un soppalco.

Per i Giudici di Palazzo Spada (sentenza 3 settembre 2014, n. 4468) un soppalco di 20 metri quadrati costruito a poco meno di 2 metri dal soffitto (1,98 metri, per la precisione) provoca un aumento sensibile della superficie utile dell’unità immobiliare e rientra quindi nel novero degli interventi classificati come ristrutturazione edilizia. La conseguenza? Occorre il rilascio del permesso di costruire.

La regola generale dei Comuni

Vari regolamenti urbanistici ed edilizi comunali prevedono che, nel momento in cui uno degli spazi ottenuti, al di sopra o al di sotto del soppalco, presenti altezza interna di piano uguale o maggiore di 2,00 metri, tale spazio verrà computato come superficie utile, aggiungendosi a quella preesistente, con la conseguenza che, in quest’ultimo caso, se normalmente per il soppalco ad uso deposito venga richiesta la presentazione di una SCIA, occorrerà un permesso di costruire o una DIA onerosa (TAR Campania, sez. VI, 22 febbraio 2012, n. 908).

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