Seconde case al mare: il mercato in Emilia-Romagna

Seconde case al mare: il mercato in Emilia-Romagna

Prosegue il nostro reportage sul mercato immobiliare delle seconde case in località turistiche affacciate al mare nelle regioni del Nord Italia. Dopo avere fotografato la situazione della Liguria e un focus sulla cittadina di Jesolo in Veneto.

Grazie ai dati elaborati dall’Ufficio Studi di un’importante network di agenzie immobiliari nazionale, in questo articolo sarà esaminato il mercato in Emilia-Romagna per quanto riguarda le seconde case al mare tra Cervia, Milano Marittima, Cesenatico, San Mauro Mare, Riccione e Bellaria di Rimini.

Diminuiscono le quotazioni immobiliari nell’area di Cervia e Milano Marittima nella seconda parte del 2014. La domanda è sempre elevata, ma i potenziali clienti cercano di spuntare prezzi sempre più bassi e le tempistiche medie di compravendita sono sostanzialmente invariate. Il mercato si muove principalmente sulle seconde case e quasi esclusivamente da parte di residenti nell’Alta Emilia (Bologna, Reggio Emilia e Modena): l’appartamento ideale è il trilocale con due camere da letto, preferibilmente con terrazzo abitabile o piccolo giardino ma necessariamente con posto auto e ubicato in zone tranquille e senza elevato traffico automobilistico. Le stesse caratteristiche sono ricercate anche da parte di investitori, che provengono perlopiù dal forlivese e si orientano su tagli con un ottimo rapporto qualità/prezzo allo scopo anche di rivendita.

Una delle zone più ambite di Milano Marittima, oltre alla zona centrale è il lungomare a ridosso del centro dove si concentrano anche numerosi alberghi e l’offerta abitativa è quindi molto contenuta. In prima fila ci sono sia appartamenti sia ville stile liberty e i prezzi al momento non superano 6.500 euro al mq, mentre le abitazioni più recenti costano circa 4.500 euro al mq. Nella zona Amati, più distante dal mare e quindi residenziale, si trovano appartamenti di recente costruzione, villette a schiera e soluzioni indipendenti che, in buono stato, si scambiano a 3.000 euro al mq.

Di stampo esclusivamente turistico è la zona dei Lidi (Lido di Savio, Lido di Classe), che però ha prezzi contenuti in quanto  più distante dal centro e quindi poco servita nel periodo invernale (infatti il medio usato arriva al massimo a 1.800 euro al mq). Sempre apprezzata Pinarella: a ridosso della Pineta piace molto alle famiglie, inoltre è dotata di stabilimenti balneari molto curati. Sulla prima fila prevalgono le strutture alberghiere, dalla seconda fila ci sono appartamenti in piccoli contesti ed in palazzi degli anni ’70, dove un buon usato costa mediamente 2.200 euro al mq. Tagliata è una piccola località che si anima solo durante l’estate che piace perché le quotazioni sono più contenute (in media 1.500 euro al mq per l’usato in buone condizioni). Da segnalare che negli anni del boom immobiliare sono sorti molti bilocali e trilocali di nuova costruzione destinati ad uso turistico e ora, in parte, invenduti, le cui quotazioni sono di 2.000-2.200 euro al mq.

Il mercato immobiliare di Cervia si divide in due zone, quella che va verso la collina (lato monte rispetto alla ferrovia, denominata “Malva”) e quella che va verso il mare (“Cervia Centro”). Per un trilocale nuovo i prezzi medi sono rispettivamente di 210 mila euro e di 300 mila euro a seconda che ci si trovi dal lato della ferrovia, più distante o più vicina al mare; nel centro di Cervia per un bilocale nuovo si arriva ad un massimo di 250 mila euro, per un trilocale ad un massimo di 320 mila euro.Le abitazioni della zona Malva sono più economiche (1.800-2.000 euro al mq per il medio usato), cosicché accontentano le richieste di coloro che non riescono ad accedere al mercato di Cervia Centro, decisamente più costoso. Valori intorno a 1.500 euro al mq si incontrano nella zona dell’entroterra, dove acquistano prevalentemente persone residenti a Cervia che ricercano la prima casa.

Le località turistiche della provincia di Forlì Cesena hanno registrato un ribasso del 4,2%

Nella seconda metà del 2014 sono in calo le quotazioni immobiliari di Cesenatico (-5,9%). In generale si nota più movimento e volontà di acquistare ma permane una certa distanza tra domanda e offerta e i potenziali acquirenti cercano di spuntare prezzi ancora più bassi.

La maggior parte delle richieste riguarda la seconda casa e proviene da turisti di Bologna, Modena, Reggio Emilia e in parte anche dall’entroterra forlivese. Il taglio più richiesto è il trilocale di 60-65 mq, un elemento considerato importante è il terrazzo e il budget da destinarvi oscilla intorno a 250 mila euro (e comunque non oltre 300 mila euro). La zona più richiesta è quella Levante, che ha in viale Carducci, viale dei Mille e via De Amicis le strade più rinomate, dove sono presenti tipologie prestigiose: sul lungomare le tipologie con una bella vista costano mediamente 4000 € al mq (e raggiungono anche i 6.000 euro al mq per un piano alto fronte mare), a fronte di una media di 3.300-3.500 euro al mq. Altre strade importanti sono viale Roma e via Trento, dove ci sono numerosi negozi e le quotazioni del nuovo sono comprese tra 3800 e 4000 € al mq. Oltre la ferrovia si sviluppa Madonnina, una zona residenziale e ricercata quasi esclusivamente come prima casa, che tuttavia sta soffrendo notevolmente pur essendo a poca distanza dal Porto Canale e dal Centro Storico: le nuove costruzioni, seppure in classe A, non costano più di 2.200-2.300 euro al mq, l’usato recente si valuta non oltre 1.800-1.900 euro al mq e quello più vetusto circa 1500-1600 € al mq. Più decentrate Sala, Villalta e Bagnarola dove i prezzi si sono ribassati notevolmente: il prezzo del nuovo non supera 1800-1900 € al mq, quello dell’usato oscilla tra 1.400-1.500 euro al mq.

San Mauro Mare segnala prezzi in leggero ribasso nella seconda metà del 2014. Il mercato si sta dimostrando dinamico e aumentano le richieste di acquisto, quasi totalmente rivolte verso la seconda casa. Sono molto attivi i turisti emiliani, che si orientano su bilocali o piccoli trilocali da usare come punto di appoggio durante i weekend e le festività e che cercano soluzioni il più possibile vicine al mare e dal valore intorno a 100 mila euro.

San Mauro Mare è una località turistica molto piccola e tranquilla, pertanto si presta ad acquisti da parte di famiglie. Le zone preferite sono quelle che si sviluppano tra il mare e la ferrovia, dove ci sono condomini degli anni ’70 che presentano quotazioni di 2200 € al mq per la prima fila (ossia il lungomare Pascoli) e 2.000 euro al mq per quelli situati più internamente ma sempre entro la ferrovia. Oltre questo limite, infatti, i prezzi scendono a 1.800 euro al mq ma è possibile acquistare tipologie più recenti dei primi anni 2000.

I valori immobiliari delle località della provincia di Rimini hanno segnalato un ribasso del 2,7%

In diminuzione del 2,6% le quotazioni di Riccione nella seconda parte del 2014. Il mercato della seconda casa è molto dinamico, animato da persone residenti nella stessa regione ma provenienti anche da Milano e dalla Toscana. I potenziali acquirenti esprimono budget intorno a 200 mila € e sono orientati prevalentemente su abitazioni da ristrutturare. In questo momento si registra molta offerta sui trilocali che si possono trovare a cifre intorno a 180-190 mila euro. La richiesta è per immobili con uno spazio esterno posizionati vicino al mare, ma a volte i prezzi troppo elevati dovuti alla vicinanza al mare spingono i potenziali acquirenti a spostarsi oltre la ferrovia, dove le quotazioni immobiliari scendono. In quest’ultimo caso una delle zone preferite è quella del Parco, situata a 500-600 metri dal mare, con vocazione residenziale e turistica. Ci sono  condomini e case singole  di nuova costruzione acquistabili a cifre medie di 2500-3.000 euro al mq con punte di 3.500-4.000 euro al mq sia soluzioni usate intorno a 1.800-2.000 euro al mq. Più quotati gli immobili situati in zona Porto (che va da viale Ponchielli e viale Carducci) dove i prezzi medi si aggirano intorno a 4.000 euro al mq con punte che possono arrivare anche a 6.500-7.000 euro al mq per immobili sulle prime fila del  mare (dove c’è bassissima offerta essendoci molte strutture alberghiere) o situati sul celebre viale Ceccarini.

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni immobiliari di Bellaria sono in diminuzione e si registra una ripresa delle compravendite soprattutto di seconda casa. Gli acquirenti arrivano da Milano, Bologna e dalla Toscana e cercano bilocali e trilocali dal valore inferiore a 200 mila euro. Acquistano prevalentemente famiglie alla ricerca della casa vacanza. La zona più richiesta è quella compresa tra il mare e la ferrovia. Su lungomare Colombo prevalgono le strutture alberghiere e le poche abitazioni presenti raggiungono prezzi di 2.500-2.800 euro al mq se in buono stato. Già in seconda linea le quotazioni per le abitazioni vista mare scendono a 1.800-2.000 euro al mq. Piacciono anche le abitazioni situate sul viale pedonale dove gli immobili hanno valori medi di 2.000 euro al mq.  Da segnalare che in città si riscontra un certo fermento sulle attività commerciali, in particolare si riscontra l’apertura di locali commerciali destinati alla ristorazione, soprattutto all’enogastronomia tipica locale.

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