Valori dei terreni agricoli e quotazioni immobiliari

Nel nostro Paese, mentre è diffusissima la presenza di molteplici listini con le quotazioni dei valori degli immobili urbani, è notevolmente carente, per non dire del tutto assente, una similare informativa per quanto concerne il valore immobiliare dei terreni agricoli.

 

Quanto sopra ha una incontrovertibile giustificazione connessa al ridotto numero di cittadini e investitori immobiliari che sono attratti dai terreni agricoli rispetto a quello interessati agli immobili urbani.

 

Le statistiche evidenziano chiaramente il suddetto assunto, basta andare ad analizzare il numero degli addetti al lavoro nel settore agricolo (meno del 5%) rispetto alla popolazione totale. A questo fatto si deve aggiungere la bassa potenzialità reddituale dei terreni agricoli, che limita la possibilità di attrarre capitali esterni.

 

Tutto ciò si esplicita in un mercato delle compravendite, in generale, del tutto statico cui consegue una difficoltà oggettiva per l’esatta conoscenza dei possibili valori di compravendita.

 

Nel nostro ordinamento giuridico esiste ancora un concetto di valore agricolo convenzionale, più propriamente definito valore agricolo medio (VAM) determinato, a livello provinciale, per regioni agrarie omogenee  e qualità di coltura, ai sensi della legge n. 865/1971 e successiva modificazioni ai fini della determinazione delle indennità di esproprio.

 

Tuttavia tali valori, in relazione alle loro finalità intrinseche ed alle metodologie di rilevazione e aggiornamento, non sono in grado di potere esprimere con la stessa chiarezza dei correnti listini immobiliari la variabilità dei valori agricoli ordinari effettivi  essendo vincolati, per definizione intrinseca, ad esprimere un medesimo valore unitario per comune e qualità di coltura.

 

Come è ben facile immaginare un comune può essere composto di zone territoriali notevolmente disomogenee sotto il profilo orografico, che è uno dei parametri i più influenti sul valore. Inoltre analoga criticità si possono presentare in relazione all’inserimento in una medesima regione agraria di comuni non del tutto omogeni fra loro.

 

Di fatto, per i motivi sopra esposti il VAM di un Comune, per uno specifico terreno, può risultare o più alto o più basso del reale valore di mercato.

 

Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di valutazione automatica previsti dal d.P.R. 131/1986 (Testo unico delle imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.

 

Quanto precede evidenziano le difficoltà concrete di reperire informazioni sull’andamento dei valori del mercato dei terreni agricoli, ancorché sommarie, e perché è viva l’esigenza della costituzione di un Osservatorio di valori immobiliari dei beni di tale natura.

 

La società Exeo S.r.l. sta costruendo un Osservatorio nazionale dei valori dei terreni agricoli. Nelle more della realizzazione di listini, con regole scientifiche desunti da elaborazioni di  data base relativi a prezzi immobiliari di reali compravendite, ha realizzato dei listini dei valori immobiliari dei terreni agricoli sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati sull’universo dei beni.

 

Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone.
A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati.
A oggi, è disponibile la collana dei listini per la quasi totalità delle Province italiane.

 

L’Osservatorio si avvale di un Comitato Scientifico che ha le seguenti finalità: validazione di modelli e tecniche di valutazione dei terreni; elaborazione di analisi e studi scientifici in materia di stima dei terreni; promozione del dibattito e della divulgazione scientifici, anche attraverso pubblicazioni, convegni e incontri di aggiornamento. Il Comitato Scientifico è costituito da (in ordine alfabetico): ing. Massimo Curatolo, libero professionista già dirigente dell’Agenzia del Territorio (c/o OMI), prof. Gianlugi De Mare, professore associato di estimo presso la facoltà di ingegneria dell’Università di Salerno, ing. Antonio Iovine libero professionista già dirigente dell’Agenzia del Territorio, dott. Alessandro Rinaldi, dirigente Studi e Ricerche presso CAMCOM.

 

Preliminarmente è stato necessario esplicitare una definizione inequivocabile di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello strumento urbanistico vigente.

 

Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone con esposizione panoramica su rilevanti paesaggi naturalistici, cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività agricola).

 

È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio, da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra non ne contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori extra agricoli che incidano sui valori medesimi. Tuttavia, anche in questi ultimi casi, l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore di base, che con opportune analisi estimali può essere adattato, da un esperto, alla finalità precipua della stima.

 

Come strumento di ausilio per il lettore sono state sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio.

 

Per tutti i motivi in precedenza ricordati i valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono intendersi sostitutivi della “stima”, anche se finalizzata ad accertare il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.

 

Sono riferiti all’ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere presenti fondi “singolari” il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

 

In conclusione, pare opportuno evidenziare che solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai caratteri locali della zona in cui è posto ed adeguate indagini di mercato, costituisce la consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia il bene e amotivare il valore da attribuire.

 

Osservatorio nazionale dei Valori dei terreni Agricoli: listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati sull’universo dei beni. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone.

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Un commento su “Valori dei terreni agricoli e quotazioni immobiliari

  1. TERRENO DI 2500 METRI AGRICOLO CON 1 POZZO AL CENTRO PROFONDO 60 M
    ENTRATA INDIPENDENTE . CON ALL’INTERNO UN GRANDE CANNETO E SALICI

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